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乐居财经 李礼 6月7日，平安证券发布地产政策洞察系列之八。
土地市场供需疲弱，预供地下流拍率下滑。2023 年前 4 月 300 城住宅用地推出、成交建面同比下降均超 30%，土地出让金同比下滑 19.5%，三项
指标均较 2021 年同期下滑超 60%，政府推地态度有赖于销售修复。供地由“集中出让”趋向“多次少量”，重点城市土拍错期，为房企留足充裕研判时间，平滑资金计划。此外政府推地前摸排房企参拍意愿，预公告不少于 3 个月，供地信息披露更加细致明确，叠加优质地块出让加大出让力度，22 城前 4 月涉宅用地流拍率仅为 2.6%，远低于 2021 年、2022 年。
房企投资策略高度一致，城市板块间热度分化加剧。高能级城市楼市更具韧性，带动土拍热度攀升，前 4 月一线城市土拍溢价率 8.06%，远高于二线（6.65%）、三四线城市（5.91%）。且当前房企投拓容错率下降，普遍采取“聚焦核心城市板块”、“以销定投”战略，后续去化确定性及流速成为房企拿地首要衡量标准，投资策略趋于一致。因此成为投资“重中之重”的核心城市及板块竞拍较为激烈，而多数城市及边缘板块因库存去化压力较大，土地市场仍较为冷清。
地块整体盈利空间仍优于 2021H1，民企拿地意愿提升。核心城市土拍转暖并未引发毛利率大幅下滑担忧，整体盈利空间仍优于 2021H1。一是土拍火热仅会降低房企中签概率，各地仍存封顶摇号制度，如杭州第四批土拍封顶成交比例达 67%，但平均地价房价比仅为 53.6%，平均价差达14849 元/平，仍留有一定利润空间；2023 前 4 月 22 城土拍住宅用地平均溢价率 8.1%，仍低于 2021H1（14.7%）；二是部分城市取消“定配建”限制等，降低房企实际拿地成本。分房企性质看，前 4 月央国企整体拿地销售金额比 14%，高于民企（8.5%）；50 强房企中民企拿地金额、面积占比分别较 2022 年提升 3.9pct、9.5pct， 受益于“三支箭”的优质民营房企亦重回土拍市场，城投与地方国企托底需求淡化，不乏竞价或跨区域拿地现象。但民企持续拿地仅为个别典型代表，整体投资尚未普遍复苏。
投资建议：在集中供地优化与多地加大核心地块供应下，土拍成交溢价率略有好转，流拍撤牌率下滑，房企投资聚焦加剧核心城市土拍升温，民企拿地信心修复；后续土拍延续回温有赖于销售端恢复，预计地市分化仍将延续。尽管房企布局重叠，主流房企在核心城市拿地仍有提升空间，无需过度担心拿地聚焦带来的补货不足风险；且部分企业仍未完全走出资金困局，强信用、强运营房企拿地优势依然存在，建议关注越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、华发股份、万科 A 等。
风险提示：1）房地产行业短期波动超出预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及时性低于预期风险。
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